Mietpreisbremse aktuell

Aktuell:

Ministerium der Justiz zu Mietpreisbremse und Maklerrecht

Am 23.09.2014 hat sich der Bundesminister der Justiz und für Verbraucherschutz mit den Spitzen der Koalitionsfraktion über Einzelheiten der Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip im Maklerrecht geeinigt.

Mietpreisbremse:

Der Gesetzesentwurf gibt den Ländern ab der für 2015 erwarteten Verabschiedung das Recht, für fünf Jahre Gebiete bzw. Städte auszuweisen, in denen ein Mietenanstieg gestoppt werden soll. In diesen Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ dürfen die Mieten bei einer Nachvermietung nur noch bis zu 10% über die ortsübliche Miete steigen. Da das Recht zum Erlass entsprechender Rechtsverordnungen fünf Jahre lang gilt, kann die Ausweisung der Gebiete also bis zu 10 Jahre wirken, wenn noch zum Ablauf der fünf Jahr eine neue Ausweisung erfolgt.

Nicht betroffen von der Einschränkung sind Neubauten und die erste Vermietung nach Modernisierung. Nach den Anmerkungen im bisherigen Gesetzentwurf aus 2013 soll das allerdings nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht kommen, z.B. wenn die Sanierungs- und Umbaumaßnahmen einen Umfang annehmen, der praktisch einem Neubau gleichkommt, oder wenn aus zwei kleinen Wohnungen durch Schaffung eines Durchbruchs eine große Wohnung entsteht. Eventuell wurde dies in den aktuellen Abstimmungen etwas aufgeweicht.

Eine vor Rechtsverordnung vereinbarte Miete muss bei Neuvermietung nicht nach unten angepasst werden, auch wenn sie zu diesem Zeitpunkt über der Ortsüblichkeit liegt. Nach dem derzeitigen Gesetzesentwurf muss sie jedoch mindestens ein Jahr Bestand gehabt haben, um bei danach erfolgender Nachvermietung nicht erneut der neuen Kappung zu unterliegen.

Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Miete sind nach Auskunft des Ministeriums die qualifizierten und einfachen Mietspiegel. Wenn diese fehlen, soll es einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter geben.

§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz, wonach eine unangemessen hohe Miete zu einem Bussgeld führt, soll entfallen. Bestehen bleibt § 291 Strafgesetzbuch, das den sog. „Mietwucher“ bestraft, d.h. die Ausnutzung besonderer Umstände.

Kritik: Einzelheiten vor allem zur Ausnahme Neubauten und erster Vermietung nach Modernisierung werden die Gesetzesvorlage und die nachfolgende Rechtsprechung dazu ergeben. Wenn jedoch bereits die zweite Vermietung den grundsätzlichen Einschränkungen unterliegt, stagnieren auch für diese Bauten die Mieten, langfristig denkende Investoren wird dies daher nicht überzeugen. Die ortsübliche Miete wird auch in ausgewiesenen Schutzgebieten steigen, da jeder Vermieter erhöhen wird, auch wenn er noch unter der Ortsüblichkeit liegt.

Maklerverträge:

Die Veränderungen zum Bestellerprinzip für Makleraufträge finden sich im Wohnungsvermittlungsgesetz. Dort wird festgeschrieben, dass der Makler vom Mieter keine Provision verlangen kann, wenn er nicht zuerst vom Mieter beauftragt wurde. Bisher kam es stillschweigend zu einer Provisionszahlungspflicht des Mieters, wenn der Makler eine Provision zB im Inserat angezeigt und der Mieter sich daraufhin gemeldet hatte. Jetzt muss dafür ein eigenständiger Vertrag zumindest in Textform geschlossen werden. Ein Maklerauftrag entsteht zudem erst dann, wenn der Mieter einen Suchauftrag erteilt und es bei Weitergeltung des Auftrags zu einem Mietvertrag kommt.

Die PDF-Broschüre des Ministeriums zur Mietpreisbremse erhalten Sie hier:

http://www.bmjv.de/SharedDocs/Downloads/DE/Broschueren/DE/Infobroschuere-Mietpreisbremse.pdf?__blob=publicationFile

23.09.2014

Die Redaktion